华夏幸福:为后续发展打下基础
发布时间:2020-10-18 16:39

  新浪财经房产|大眼楼管

  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  首先,从债务规模及结构来看。

  据Wind数据显示(下同),今年上半年,华夏幸福的短期债务达到873.39亿元,长期债务达1152.21亿元,总债务规模相较于去年同期增长14%,增速较快,债务规模扩张速度需合理控制,此外其中的短期债务占比达到43.12%的较高水平。

  而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计412.61亿元,超过4百亿的资金储备仍不足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比仍仅有0.47的较低水平,短期有明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面,华夏幸福是大幅低于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”的。

  其次,从房企杠杆率方面来看。

  华夏幸福的资产负债率为83.14%,而在剔除1255.52亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍达到77.46%,依然高于70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年达到191.85%的水平,大幅超过100%的红线。

  华夏幸福上半年的财务数据连踩三条红线,高杠杆率的风险较大。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为31.04亿元,经过调整永续债后的资产负债率为83.76%。

  再次,从或有的隐性债务方面来看。

  对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别的大小,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  今年上半年,华夏幸福的少数股东权益占比达到41.08%的高水平,而上半年少数股东损益达到4.95亿元,占净利润65.57亿元的7.55%。这一占比大幅少于2018年中的少数股东权益占比,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比为0.18,存在较大的“明股实债”的可能性。此外,华夏幸福账面对合、联营公司的股权投资合计53.44亿元,占总资产的1.07%。

  而从债务对于利润表的影响来看。

  平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。华夏幸福的平均融资成本较高,达到7.96%,相应的以利息支出为代表的财务费用率也较高。上半年华夏幸福的财务费用率为6.21%的较高水平,此外报告期内利息支出79.71亿元,其中资本化利息55.12亿元,资本化比例达到69.15%。

  不过,由于高企的杠杆率及产业新城收入等缘故,华夏幸福上半年的盈利能力表现较强,加权ROE为13.08%,在行业处于中上游水平。

  最后,从量入为出的拿地政策来看。

  华夏幸福的土储建面达到1273.94万平方米,相较于2019年1184.19万平方米的销售面积来说,可以满足未来约1年左右的销售,土储明显不足。其中处于一二线城市的土地储备占比达到较低,整体土地储备质量并不算很高。

  此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。华夏幸福上半年的拿地均价为5489元/平米,销售均价为9096元/平米,地价与房价之比为0.6,处在偏高的水平。公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有3.01%的水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

  面对公司杠杆率高企,债务压力升高的情况。吴中兵曾表示,2018年因为环京政策影响,存在投资不足的情况,2019年,华夏幸福恢复正常的投资节奏,主动加了一部分杠杆,获取了资源,虽然阶段性导致经营性现金流为负数,但为之后的发展打下基础。”

  不过连踩3条红线的华夏幸福和吴中兵将面临更为严苛的经营环境,华夏幸福还能否周转的开来,仍有待观察。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

  海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP