有这些硬伤的房子再便宜也一定别买!一碰就入坑
发布时间:2020-06-25 22:54

一线城市坐标北京,这是一座神奇的城市,无论什么样的房子都会有人买。西城区的一个18平储藏间卖单价33万每平有人报价,房本面积只有30平米实际使用20平小的开间也有人抢着住,半地下的房子也没听说卖不出去的。因为这是全国打工者聚集人口最多的城市之一,每个人都梦想着有一天能被这个城市留下,而不是只被留下自己的青春。

笔者从事房地产行业6年,服务过200位客户,其实能很快卖出去的房子其实都不算硬伤特别硬,主要看得还是市场的反应。

之前笔者同事曾帮刘女士成交过一套丽都板块高端社区的一套大三居,房子户型算不错,标准的南北通透,装修业主花了些心思,只不过楼层是底层。当时是2018年中旬,房子从出售到成交历时一年之久,从最初的1900万报价到最后的1400多万,客户虽然质疑过为何会挂牌这么久,可耐不住价格便宜,同户型的三居室最新成交价格是1700万,而这套房子当时是全部下来1500万拿到手的,差距立现,不能不让人心动。同事看刘姐也喜欢这套房子,就顺藤摸瓜逼客户下定了。后来赶上市场的继续下行,刘姐孩子出国读书,就动了念头卖房,当时市场也不好,同事建议客户按照1550万报价,给客户50万的砍价空间。结果卖了一年多,带看了将近300个客户,价格从1550调整到1500万,又到1470万,1450万还没有成交。

而同样是一层,朝阳亚运村板块的一套老公房,也没有花园,46平米北向一居,2017年初购入价420万,2019年初,一周以内470万成交。

所以有些文章建议大家一层和顶层完全不能考虑是片面的!诚然,一层和顶层有它自身的问题,比如担心返潮,漏水或者热的问题。这个不能否认,我在大夏天最热的时候带客户去看顶层(10层)的房子,不开空调,确实热得可以中暑。而冬天一层的房子也免不了阴冷。

第一个案例里,因为是高端社区的大户型,本身定位的人群大多是中产阶级,资金实力雄厚,购买力强。既然想住高端社区,花得起1500万买房子,就能再多拿出200万去挑选更完美的房子。或者保持预算不变,需求可以从A类社区降低到B类社区,同样的价格在B类社区完全有理由买到更好楼层的房源。或者往郊区换更大面积的别墅也不是没可能,没必要一定这一套。这就造成了高端社区稍微有些硬伤的房源容易剩下的情况。而刘姐当时会买这套房子,完全是冲着高端小区的名字去的,厌倦并卖掉了一套老小区的房子,想要一个更好的居住环境,作决定也仓促,看到价格便宜以为捡漏了就火速下定。

再说第二套房子,很显然是属于刚需。房子虽然是一层,也朝北,但在周边小区中属于价格洼地,这自然吸引了一大波刚需客户。刚需客户最在意的是什么?首付和买得起。为什么小户型的房源,满五年唯一和非满五唯一成交价会查出来几十万,往往是首付的差别。首付多100万和少100万的问题,而100万对于购买1000万标的以下的客户,不是小数目。刚需的社区,一层朝北的房源依然不缺客户,只要买得起。但总体来说,同小区内,没有楼层硬伤的房子更好卖,价格差距不大的情况下。同理,顶层的房子,临街的房子都是这样的道理。

其他的,大面积的两居单价卖不过小面积的小三居,丽都板块有套194平米的大两居,业主这都是第三次挂牌了,估计还是很难成交。的是有多豪的客户,愿意在楼龄10年的老旧高端住区里买个这样的房子。而老旧公房里的大四居大五居也面对着同样的问题,D类社区里的大户型很难竞争过商品房里的紧凑房型。

所以房子的硬伤只是衡量一个房源的指标,具体的要综合地段,小区,位置,户型,楼层,配套,规划,交通八要素来分析,看整体能打多少分,因为没有十全十美的房子,就算有,价格肯定很贵。建议还是根据自身的实力来选房看房,免得挑花了眼。总听客户说,看了贵的房子再看不上便宜的房子了,可贵的又买不起,那还不如一开始就不要看太贵的。买房子准备的时间也不宜过长,有个客户社保明年才够5年,今年就开始出来看,看好了也买不了,明年真能买了,喜欢的那套不在了,贵了便宜了心里都波动,没有对比就没有伤害。还不如提前三个月再开始看,看好了出手,没看好再等等。

总结这么多买房客户,几乎没有人能预测到最低点,连我们中介其实也不能。只是大背景环境下,炒房肯定没戏,投机性炒房已经是之前的房姐房哥玩剩下的了,现在他们都急于往外抛售多余房产呢,看到“深圳炒房忽悠链”,我也是服了,居然还有人在做着这样的梦。

今年北京房产“小阳春”是暂时的,想想2月份,3月份都没有生意的我们,而年前那一波买房的业主拿着钱不买房也没地方住,自然会在4-5月份集中爆发一波,很正常。实际价格并没有太大变化,只是谈价的空间变小了而已。本质是政府导向的“房住不炒”没变,2020年下半年房价有可能还是低位运行(具体可查看我的历史文章,“2020年房价何去何从,可能稳中有降!”)

房中介的这份工作我做了6年,行业里的人员参差不齐,确实有些人急功近利给业主客户的感受特别差,要一时改变大家的印象很难。只是请大家相信,业内靠谱的人还是有的,认真长线做服务的人还是有的,请大家给我们一些时间,未来一定会越来越规范,越来越好。

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